«Нет таких слов — государственная задача. Главный вопрос: кто платить за все будет?»
Интервью журналу «Эксперт», 26.10.2009

Один из первых земельных аукционов, проведенных Фондом содействия развитию жилищного строительства, прошел в Кирове. За 55 млн рублей было продано право аренды участка площадью около 16 га, расположенного в центральной части города. На вопросы «Эксперта» о судьбе этой территории, а также о возможных схемах взаимодействия местной, региональной и федеральной властей ответил губернатор Кировской области Никита Белых.

— Фонд РЖС выставляет на аукционы земельные участки, не обеспеченные инфраструктурой. Один из таких аукционов состоялся в Кирове. Между тем участники строительного рынка считают, что было бы правильнее сначала обеспечивать инфраструктурой площадки под комплексную застройку, а уже потом ими распоряжаться. Возможна ли такая схема сегодня и какие расходы могли бы взять на себя регионы?

— А за чей счет регион должен обеспечивать федеральный земельный участок инфраструктурой? Это федеральная собственность. Землю продает федеральный фонд. Деньги поступают в федеральный бюджет. На каких основаниях областной бюджет должен нести затраты по инфраструктуре? Как к этому отнесутся налогоплательщики? Я считаю, что обеспечение инфраструктурой этого участка возможно за счет средств Фонда содействия развитию жилищного строительства, которые он получает от продажи земли на аукционе. Областных и муниципальных средств тут быть не может. Это федеральная земля, введенная в оборот. К слову, что касается нашего участка, то он удачен с точки зрения инфраструктуры. Она близко расположена. И водоотведение, и электросети, газ. Там затраты на инфраструктуру относительно небольшие, если не сказать минимальные. Но, повторюсь, это затраты не области и не города.

— Какие задачи по обеспечению земельных участков под застройку социальной инфраструктурой — школами, детсадами, больницами — могут взять на себя муниципальные и региональные власти?

— Это вопрос дискуссионный. Если в рамках проекта жилищного строительства будут реализованы региональные и муниципальные программы, направленные на молодые семьи, бюджетников, иные категории граждан; если застройщик предоставит им дополнительные льготные условия, тогда можно рассмотреть вариант создания части социальной инфраструктуры за счет бюджета — школ, детсадов. Если же это будет жилье, которое просто продается на рынке, то с какой стати на бюджетные деньги строить инфраструктуру? Что касается реализованного на торгах участка, то, возможно, мы будем вести переговоры с застройщиком. Если найдем точки соприкосновения, то рассмотрим вопрос о финансировании или софинансировании строительства социальной инфраструктуры из бюджета.

— Конкретных договоренностей пока нет?

— Их и не может быть. До сих пор точно не определено количество квадратных метров, которые там можно построить. Предстоят исследования по геологии, гидрогеологии. Конкретные договоренности предполагают конкретные цифры. Здесь конкретных цифр нет, говорить об этом рано.

— А чем вообще подтверждена возможность использования участка под жилищное строительство? Есть геодезические изыскания, подтверждающие возможность возведения многоэтажного жилья?

— Естественно, есть. Там имеется многоэтажная застройка, на соседних участках. Поскольку участок расположен на берегу реки, необходимы дополнительные исследования для определения точных параметров возможного строительства. Эта территория была включена в план мероприятий по реализации проекта «Доступное жилье» еще в 2007 году. Тогда же был утвержден генплан Кирова, в котором этот участок отведен для жилищного строительства. Работа велась давно, но без фонда завершить ее не получалось.

— Почему?

— А вы себя поставьте на место руководителя учреждения. Вам говорят: отдайте землю. Вы что скажете?

— Но ведь до того, как появился фонд, много федеральных земель было застроено.

— Продано! Продано на разных, не всегда прозрачных условиях. В Москве и Московской области это одна из любимых тем прокуратуры. Институты и другие федеральные предприятия, учреждения продавали федеральную землю, а деньги уходили непонятно куда и в каком количестве. В Кирове этот участок использовался Зональным научно-исследовательскиминститутом. Институт проводил на нем, безусловно, важные и нужные научные работы. Но этот участок расположен в центральной части города! А Фонд РЖС как раз оценивает и вовлекает в оборот неэффективно используемые участки.

— Много ли в городе федеральной земли, которая может быть застроена?

— Только продолжение развития проданного на аукционе участка — это территория площадью около ста гектаров. Помимо институтских земель есть еще много других.

— Проводятся ли в Кирове муниципальные земельные аукционы? Есть ли спрос на землю?

— За два года было продано около 70 земельных участков, сегодня сформировано порядка 120 участков под строительство. Но рынок в последнее время встал, спроса нет.

— Применительно к этим муниципальным участкам возможны схемы, связанные с участием города или региона в финансировании инфраструктуры?

— Модели были и есть. Есть участки, к которым подведена инфраструктура. Но город хочет затраты на эту инфраструктуру компенсировать. Например, до кризиса затраты на инфраструктуру составили 150 миллионов рублей, а цена земельного участка сегодня 100 миллионов рублей. Она не позволяет вернуть вложенные средства.

— За рубежом для инфраструктурной подготовки участков под застройку широко используются долгосрочные финансовые схемы, не требующие мгновенного возврата инвестиций: выпуск муниципальных, региональных инфраструктурных облигаций. У нас подобное возможно?

— Существуют бюджетные ограничения. С точки зрения Бюджетного кодекса не важно — инфраструктурный заем или неинфраструктурный, под кассовое исполнение, под проекты, под общее покрытие. Есть понятие «дефицит бюджета», который может быть закрыт заемными средствами, в том числе облигационного характера. Он определен в размере 10 процентов от бюджета. Сегодня и у нас, и во многих других регионах дефицит на пределе. Вводить дополнительные затраты и увеличивать дефицит невозможно.

— Как развязать этот узел?

— Это должны быть заимствования операторов: или монополистов, или девелоперов.

— Насколько для города и области актуальна проблема ветхого жилья и возможно ли использование федеральных и прочих земельных резервов для ее решения?

— Есть целевая муниципальная программа переселения граждан из ветхого жилья до 2015 года. Ветхих и аварийных домов в Кирове порядка 370. Любой из застройщиков вправе предложить участие в программе. Если те жилые помещения, которые будут построены на земельном участке РЖС, по цене будут проходить, то, соответственно, они тоже могут приобретаться для этих программ.

— То есть проект застройки федеральной земли в Кирове пока не связан напрямую с реализацией каких-либо программ по сносу жилья?

— Вы меня слышите? Земли федеральные, программа муниципальная. Прямой связи нет.

— Но задача-то государственная — дать людям жилье.

— Секундочку. Что значит государственная? У нас есть закон номер 131, который разграничивает функции местного самоуправления. Есть закон о разделении полномочий между федерацией и субъектами. Вот это — задачи государственные. К примеру, когда Минобороны расформировывает военкомат, я прихожу к министру обороны и говорю: отдайте нам эти помещения для областных задач. Он говорит: купите. Что значит — отдайте? Тоже задача общая, я же не себе их прошу. У нас четко закреплено в законе, в Конституции, что есть федеральная собственность и федеральные полномочия, региональная собственность и региональные полномочия, муниципальная собственность и муниципальные полномочия. Нет таких слов — государственная задача. Главный вопрос: кто платить за все будет?

— А это правильное распределение полномочий с точки зрения решения задачи дать людям жилье? Вы вот 370 домов в Кирове будете сносить при таком раскладе еще лет двадцать.

— Есть ведь и федеральная программа переселения жильцов аварийных домов. Например, в этом году были выделены большие деньги по линии Фонда содействия реформированию ЖКХ. Была программа расселения ветхого и аварийного жилья. В данном случае эта федеральная программа решает задачи муниципального образования. Фонд РЖС и Фонд содействия реформированию ЖКХ — это разные организации с разными функциями.

— А объединить функции различных ведомств для решения конкретной задачи — обеспечения людей жильем — целесообразно?

— Нет, у Фонда ЖКХ и Фонда РЖС разные задачи. Они лишь пересекаются в части нового строительства. Новое строительство — крайне незначительная часть в задачах Фонда реформирования ЖКХ. У него задача капремонты делать в старых домах, создавать ТСЖ и управляющие компании, перекладывать сети. Какое отношение это имеет к строительству нового жилья?

— Но ведь на снос ветхого жилья Фонд ЖКХ выделяет деньги. Мог бы еще и заняться обеспечением инфраструктурой площадок под застройку.

— Еще раз говорю: строительство жилья не является его основной задачей. По этому поводу принималось решение на уровне правительства.

— Ну вот, у нас получается, что решение конкретной задачи — расселения ветхого жилья — не зависит от конкретных официальных лиц.

— От муниципалитета это зависит.

— Так у муниципалитета денег нет. Может быть, при таком раскладе эти полномочия целесообразно кому-то передать, если муниципалитет не в состоянии их выполнять? Или как тогда наполнить бюджет муниципалитета деньгами?

— А это уже вопрос. Он связан в том числе и с наследием прошлого. Как у нас строилось размещение производительных сил? Исходя из экономической или политической целесообразности? Из политической целесообразности. У нас есть муниципалитеты, где не может быть экономики в принципе. Там стоит оборонный завод, а вокруг него целый город. Экономическая ситуация изменилась, завод закрылся. И что с городом делать?

— Возвращаясь к аукционам Фонда РЖС. Есть ли гарантия, что федеральная земля не будет застроена элитным жильем? Ведь никаких реальных рычагов, позволяющих влиять на формат застройки, ни у фонда, ни у муниципалитетов нет.

— Прелесть не в участке, а в проекте в целом. Фонд совместно с АИЖК берет на себя обязательства по выкупу 25 процентов жилья, а также сопровождение в регистрирующих органах — начиная с получения разрешения на строительство и заканчивая продажей квартир. И намерено делать это при условии строительства жилья экономкласса. Арендатор участка может сказать, что не будет строить жилье экономкласса. Но тогда ничего этого не будет. Если нет гарантии сбыта, договоренностей с финансовыми институтами, особых условий прохождения документов, то участок становится ничуть не более привлекательным, чем другие участки. Застройщик может строить элитное жилье, но тогда на него не будут распространяться преференции.

— Но в договорах аренды земли не упоминаются какие-либо преференции. Нет каких-тоособых условий получения согласований.

— Это будут отдельные соглашения.

— А у ФАС не возникнут вопросы, почему для одних игроков преференции, а для других нет? Почему застройщику федеральной земли должен предоставляться особый режим согласований?

— Он заплатил за право аренды с определенными дополнительными условиями. Там с точки зрения согласований нет преференций, которые являлись бы преференциями считаемыми или денежными. Есть норматив прохождения документов — не больше трех месяцев. С участием РЖС это будет происходить за меньшее время. Вот если кто-то проходит за пять месяцев, в то время как другие за три — это тема для обсуждения. А здесь никаких проблем нет.

«Эксперт» №41 (678)